Investir en Lorraine #17: Faut-il tout le temps investir en location meublé?

Analyse d'un investissement en location nue vs meublé, cas d'usage d'investissement en meublé à Nancy...

févr. 05, 2024

Salut,

Voici quelques minutes de lecture qui pourrait bien vous permettre d’y voir plus clair sur la location nue, au final, faut-il seulement investir en location meublé? Découvrez grâce à un cas d’usage récent la réponse à la question. En complement, découvrez un cas d’usage d’investissement en location meublé à Nancy.

Analyse

Faut-il louer en location nue ou en location meublé?

Posez cette question et dans 100% des cas on vous répondra qu’il est préférable d’investir en location meublé.

En location meublé, la fiscalité est avantageuse lorsque vous investissez en nom propre (vs un investissement en société) car vous déclarez vos impôts en tant que Loueur Meublé Non Professionel (LMNP) dont le principal avantage est de pouvoir amortir🥳. Chaque année les amortissements (bien/travaux/mobilier) se transforment en charges, votre résultat imposable (revenus - charges - amortissements) est à 0 pendant de nombreuses années ce qui vous permet d’éviter l’imposition et donc d’augmenter le rendement.

Je schématise: vous achetez un bien à 200 000€ amorti sur 20 ans, vous convertissez chaque année 10 000€ en charges qui viennent donc en déduction de vos loyers.

✅De mon point de vue, acheter une petite surface et louer en meublé est une option adaptée pour lancer son 1er investissement locatif:

Petit investissement = petit risque.
Fiscalité avantageuse.
Meilleur rendement.

❌Obtenir des performances semblable en location nue semble de prime abord impossible sur une petite surface. En effet, la location nue est soumise au régime fiscal des revenus fonciers dans lequel il n’est pas possible d’appliquer des amortissements, vous êtes imposé bien plus tôt (IR + PS) dans votre durée de détention, votre rendement/rentabilité dégringole une fois que l’imposition arrive 😥.

Location nue, fiscalité moins avantageuse, mais…

Sous le régime foncier, pas d’amortissements possibles, c’est le dispositif du déficit foncier qui s’applique: Vous déclarez en année 1 le montant de vos travaux, ce montant de travaux vient créer un déficit sur votre résultat annuel qui devient négatif. Ce déficit annuel est alors imputable sur votre résultat imposable en cas de résultat positif, vous pouvez utiliser ce déficit (jusqu’à 10 ans avec une limite de 10 700€/ an) pour faire en sorte que votre résultat soit à 0. Résultat à 0, imposition à 0.

Les travaux dans une petite surface de moins de 40m2 ne génèrent pas suffisament de déficit pour que le déficit foncier se prolonge de nombreuses années et qu’il soit de cette façon aussi efficace que les amortissements en LMNP. Votre résultat imposable passe rapidement en positif, vous êtes imposé sur les bénéfices à votre taux IR + 17,5% PS. Votre rentabilité est plombée 😥😥

Vous allez alors penser 🤔 mais pourquoi il me parle de location nue si la location meublée est plus intéressante fiscalement pour investir en petite surface?

Pour deux raisons 👇

La location nue est (bien) moins contraingnante: la durée moyenne de location est bien plus longue (18 mois sur le parc de mes clients en meublé, 3 à 5 ans en moyenne en location nue), pas de sujet de renouvellement/réparations liés au mobilier. Quand on commence à avoir plusieurs biens, c’est LOIN d’être négligeable.
La tension locative est plus forte sur la location nue: D’un côté, il y a tout simplement plus de locataires qui recherchent des locations sans meubles. De l’autre, les investisseurs favorisent l’investissement en location meublée. Plus de tension = plus de facilité pour louer.

👉 Si vous pouviez obtenir une performance en location nue proche de la location meublée, feriez-vous toujours du meublé?
C’est la question que l’on a adressé avec Mr client qui est en cours d’acquisition d’un bien .

Mr client devrait-il exploiter son bien en location nue?

Mr le client a acheté un appartement de 50m2 en Lorraine avec l’objectif de le louer en location meublé. Le contexte de son investissement est le suivant:

Surface du bien: 50m2. C’est une grande surface parmi les petites surfaces.
Travaux: Il y a BEAUCOUP de travaux.
Potentiel locatif: Super emplacement, super immeuble, super appart.
Plafonnement des loyers: Non.
Tension locative sur la location nue: Elevée.

***

👉Ne serait-il pas plus intéressant d’investir en location nue?

Voici plusieurs raisons qui pourraient laisser penser que ce ne serait pas une mauvaise idée:

✅ N°1 : Les recettes augmentent en location nue sur un T2 de 50m2.

En meublé: on adresse principalement des personnes seules qui n’ont pas forcément besoin de 50m2. Réservoir de locataire réduit = loyer plafonné naturellement par le marché.
En location nue: On adresse plus facilement des couples, on adresse aussi plus facilement des personnes seules avec des ressources qui sont en difficulté pour trouver une location nue (tous les investisseurs investissent en location meublée, donc forcément le parc immobilier locatif en location nue n’est pas jojo).

Vous pouvez donc espérer augmenter le loyer plus facilement sur un grand T2 en nu qu’en meublé. En location nue, le préavis est de 3 mois, vous avez 3 mois pour retrouver un locataire sur un marché en tension! Votre hypothèse de location annuelle du bien est de 12 mois vs 11 ou 11,5 mois en meublé.

✅N°2 : Une période sans imposition qui augmente

50m2 avec beaucoup de travaux, ça donne une enveloppe de travaux plus importante. Conséquence immédiate: le déficit foncier augmente, l’arrivée de la fiscalité est retardée.

Dans le cas de Mr client, 8 ans en location nue vs 15 ans en location meublé, sans imposition annuelle.

✅N°3: Les coûts baissent en location nue

Vous ne payez pas de meubles lors de votre investissement initial, ici l’investissement de Mr client baisse de 4 000€.
Pas de renouvellement de mobilier pendant la durée d’exploitation= 1% de moins de provision annuelle.
Moins de mise en location = moins de frais d’agences, des frais de mises en location tous les 3 ans au lieu de tous les 18 mois.

✅N°4 L’imposition sur la plus-value est plus avantageuse.

Avec la nouvelle réforme du LMNP datant de début 2025, c’est la logique de la plus-value des professionnels en LMNP qui s’applique et les amortissements sont intégrés dans le calcul de plus-value. Limposition sur la plus-value est plus importante en meublé qu’en nu tout au long du projet.

✅N°5 Un scénario de sortie plus rapide possible

Un peu plus d’investissement initial mais surtout une imposition sur la plus-value plus forte avant l’apparition des abattements font de l’investissement en location meublé un investissement long terme. La location nue pourrait parfaitement être envisagée comme un investissement plus court terme, le TRI se dégrade au fil des années car l’imposition annuelle apparait mais il est trés bon pendant la période de déficit foncier.

***

En conclusion?

Taux de rendement interne: 7,6% en meublé vs 7,9% en location nue.
Apport total sur 20 ans 36K€ en meublé vs 47K€ en location nue.
Rendement moyen sur 20 ans 5,1% en meublé vs 4,5% en nu.

❗Dans le cas de cet investissement L’investissement en location nue demandera par contre plus d’effort d’épargne annuellement car une fois que l’imposition arrive, d’où l’importance de bien maitriser son apport initial

👉 Mr client exploitera son bien en location nue.

L’immobilier est un investissement long terme :

Regardez taux de Rendement Interne (TRI) et non pas uniquement le rendement brut ou net. Le TRI mesure lui la vraie rentabilité de votre investissement en prenant en compte réellement vos dépenses et ce que vous rapporte votre investissement une fois que vous revendez le bien.
C’est un marathon pas une course, pensez à ne pas vous essouflez avec la gestion locative.
Ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier, la mode est passagère. Le gros du marché locatif concerne des gens qui recherchent à se loger avec leurs meubles.

Le cas d’usage

🥳1er investissement réussi pour ce client! Il y pensait depuis longtemps et 9 mois après m’avoir contacté, on vient de terminer sa mise en location.

Le projet 👇

Un 30m2 idéalement localisé entre la gare/centre ville et les universités à Nancy
Petite copropriété bien entretenue et peu de charges.
Beau potentiel mais mal exploité

20 000€ de rénovation plus tard, mobilier compris, cet appartement passe d’un loyer à moins de 450€, que le locataire ne payait plus, à un loyer de 560€ avec une locataire solvable, le tout, loué en une semaine🍾🍾.

✅L’avantage d’une stratégie où l’on réalise une rénovation de qualité, c’est non seulement d’augmenter le loyer mais aussi de toucher des profils de locataires intéressants.

Nous avons ici totalement repensé le bien👇

Ouverture du mur de la cuisine afin de l’ouvrir sur la pièce de vie.
Création d’un coin nuit séparé de la pièce de vie avec une verrière.
Rénovation énergétique du bien avec la pose d’une pompe à chaleur Air/Air, d’une VMC et d’un nouveau ballon.
Reprise des sols, murs.
Décoration ameublement

Et voilà le travail 😍😍